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房子产证及问题

【1】-------- 关于产证办理

上周末,一位记者朋友的朋友打电话向我咨询他的房屋契税的缴纳情况。具他讲,他购买的房屋一直没有缴纳契税,所以没有办法卖房及过户,现在想将契税缴了,然后将房子卖掉。问他有无房产证,回答:有,是否全国统一版本,回答:不知道,这样就很难具体答复他的问题了。后约定周一上班携带房产证来公司一趟,以便具体答复。

周一大早这位朋友早早就来了,坐下后拿出了所谓的房产证。原来、这是某单位与其职工集资兴建的、全产权性质的房屋,房产证为单位所发,上面购房总额、产权比例、性质等一目了然,因买房时根本没有签定合同,只有一纸收据,发这样的“房产证”实际上就是一个购房凭证,不象合同那样能够明确地载明双方的权利、义务及责任,压根没有在产籍产权管理部门备案,严格地讲:不具备法律效率。但具了解,该小区2年前已经取得了大产证,部分业主也已经办理了正式的房屋所有权证,这位朋友的房子一直出租着,所以对此一概不知。

这类情况(自制产证)在我市并不鲜见,也算是西安特色。前几年房地产热刚刚兴起,国家提倡将房地产业打造成国民经济的支柱产业,除开发商的商业开发外,各单位均可以集资形式开发房地产,以改善职工的居住环境。于是国家出一点,单位出一点,职工出一点的三点工程四处开花,楼房建成直至职工入住多年之后,房产证的办理却成了泥牛入海,不见音讯。因为产证的办理需要缴纳一大笔费用,相对并不宽裕的企事业单位,自制产证生逢其时。

既然没有办理产证所需的大笔资金,房改单位适时地推出了自制产证,应该说至少肯定了产权来源与产权性质,在一定程度上稳定了职工的情绪,对单位正常的生产、生活秩序起到了一定作用。单位一般会在经营状况好转时再办理产权证,虽是权益之计,但给房屋正常的买卖带来许多不便。有部分单位规定:只要在单位内部进行交易可以进行“房产证”的更名,而遇到单位以外购买则不予办理。更有些单位即便是产证早已办理下来了,也锁在档案室内不肯发放到职工手中,说穿了就是不希望职工将房产拿到市场上去卖,不希望外来住户享受了只有单位职工才可享受的待遇,不希望外来人员打乱了职工生活小区原有的宁静。这样的做法实际上是固步自封的表现,是职工住房社会化进程中观念陈旧、僵化的具体表现,也是制约全面开放二手房交易的瓶颈之一,是不可取的。

好在朋友单位的产权证已经办理,只是个别人因种种原因没有办理。朋友办理产证,只需交纳按购房总额3%的契税(2001年建成),每平方米3元的过户费,每件(房)60元的丈量费,每件80元的监证费,就能领到属于自己的,全国统一制式的房屋所有权证,而持这样的产权证可以进行抵押、典当、按揭、买卖等,可以随自己的需求随时处分该房产,有房产证多好啊。

【2】 --------- 关于部分产权

今天一位邻居来找我,想卖掉自己家的房子。之所以说她家的房子,而不是她自己的,是因为她家先前住的房子是她父亲单位分配的公房(只有使用权),在政府实施低洼棚户地区改造时被拆迁,后安置在新建的住宅小区。

这类房产在当时的拆迁中非常普遍,安置后的产权属部分产权或有限产权。有人曾称这类产权为“半产权”,这样的称谓对一些做过产权比例认证(析产)的且单位、个人各占一半的房产比较适合,而将所有部分产权房屋统称为“半产权”显然不太确切。比如:拆迁前有住房15平方米,按照当时的拆迁政策最小可安置到43平方米,原自住房屋面积部分(15平方米)在购房中享受优惠价或低于建筑成本造价;按规定超出原自住面积部分(优惠12平方米)享受建筑成本造价;未达到相近套型面积部分(16平方米)享受综合造价,整套房屋实际增加了28平方米,购房款全部由个人支付,这样以来个人在这套房屋中的比例显然比单位要大。

2004年3月19日西安市国土资源和房屋管理局《关于部分产权房屋向全产权房屋过渡有关问题的通知》文件实施后再行拆迁的房屋在安置以后除去个别原因,大多数房屋一次性转变成全产权,基本上逐渐取代了之前比较普遍的部分产权。

这位邻居家拆迁安置后共分配了两套房屋,一套七层、一套二层,现在想将二层的小户型卖掉。而小区在两年前已经给大部分居民办理了产权证,因部分居民迁居较远不知道外,剩余的就是这类产权。因产权的办理需要先前产权单位出具职工买段房产或放弃产权证明,然后方可由开发商统一办理。问题是恰恰这个产权单位已经倒闭,连个办公的地方都没有,所以令人迷茫。

随着市场经济的不断深入,一些企业摆脱不了计划经济的运营模式,或资金链断裂,或产品销售受阻不能自给,于是倒闭、吞并、破产现象时有发生,而房产问题便是遗留下来比较受关注的热点问题。有的单位在倒闭或吞并时便明确放弃了职工居住房屋的产权,为今后产权过户做好铺垫,而邻居父亲单位仓促间倒闭只言片语未留,害苦了职工。俗话说“跑了和尚跑不了庙”,产权单位倒闭有主管上级,只要主管上级出具相关证明,房屋的产证就能顺利办到职工名下。

这里再罗嗦一下,邻居的情况有些特殊,就是房屋使用人(她父亲)已经去世,即便上级主管部门出具了证明,还存在一个继承问题,也就是说如果两套房产想办到她母亲或姐妹弟兄名下时,所有家庭成员应持单位或社区居委会证明、各自身份证、房产证明等,一起到公证部门办理上述房产的继承公证,这样连同上级主管机关证明一起就可过户、继承一起办理,不过取得产证五年之内出售该房产应按成交额向国家交纳5.6%的营业税,这一点,我郑重地告诉了她。

【3】 ---------- 关于公房

最近、总有朋友咨询购买公房的事,按说自2002年7月《西安市人民政府关于发布西安市公有住房出售管理办法的通知》发布后,住宅市场化进程加快,大多数公房都应出售给个人、转变成全产权,市场上公房会越来越少,乃至完全消失,而现实却挥之不去,欲罢还休呢?

这个问题有着多方面的原因,公房买段政策虽已公布,但有许多单位基本没有重视产权的出让及产证办理问题,对公有住房社会化、市场化进程缺乏正确认识,以至房改行动一拖再拖,最后束之高阁。当然其中不乏一些单位经营效益欠佳,职工拿不出买段公房的现金,或是有些单位将公房视作控制职工外流的砝码,还有就是因经营不善早已破产或倒闭导致职工购买无门,种种原因使得西安公有住房向全产权房屋过渡受到阻碍,所以我市公房多就使人见怪不怪。

据了解,新建出售的公房大多是各房产分局的直管公房,之前、几间或十几间在一起,因年久失修大多破败不堪。受地域、资金等原因影响,有能力的房管部门向相关部门递交了翻建手续,没有条件的自然压根没有报建。这些在原基础上将一层住宅翻建为二层乃至至四层,除将原被拆迁户安置外,剩余的就以部分产权或公房性质出售,于是,市场上就出现了新建公房出售现象。这样的房子,一般每平方米售价为1250元左右,购买后每月还要向产权单位交纳一定数额的房租费,但绝对比自己租房划算。还有一种情况就是以较高的价格购买,一般是1600元每平方米,买了后不用交房租费,但与前一种性质一样,还是公房。两种情况对亟需房屋的工薪阶层来说都有不小的诱惑力。前一种适合低收入中积蓄不多或没有积蓄的家庭,以2、3万元买得2、30平方米栖身场所也算有了落脚之地。后一种则适应低收入且有一点积蓄,相对宽裕一点的家庭,一次性交付了购房(使用权)款,无房租费之后顾之忧。当然、上述房产形式遇到位置比较好的地段,其售价也会水涨船高。即便如此,对没有房屋或亟待改善住房环境的低收入居民来说,也是实现住宅“鲤鱼跳龙门”的最有效地途径。

根据《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》及《西安市城市房屋拆迁估价暂行办法》等有关政策测算,当城市建设需要拆迁此类房屋时可以采纳货币补偿和产权调换。一般城区内公房的货币补偿价格在每平方米1000元左右,而买房每平方米却需要1250元,如果买房人选择货币安置是必每平方米要损失250元左右,这样一套2、30平方米的公房就要损失5、6000元,对本身收入就低的家庭无疑是一个天文数字。那么,既然如此为什么大家还飞蛾扑火般地购买公房呢?就房屋拆迁安置问题《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》第26条第一款规定:对产权调换的房屋,以被拆迁房屋的房地产市场评估价格与安置用房的房地产市场评估价格相抵进行结算。第二款规定:对承租国有直管住宅房屋的承租人,产权人放弃产权的,安置的住宅房屋建筑面积中原有自住面积部分,按当年房改规定的成本价格结算,超出原自住面积部分,按安置用房的房地产市场评估价结算。从上述规定以及近年来我市实施拆迁安置的具体运作办法中了解到,无论产权人是否放弃产权,公房在拆迁时均可根据相关政策通过房改达到一次性变公为私,也就是说只要有一套无论面积大小的公房,通过城市改造或其它商业项目拆迁安置后,都能得到一套全产权的房屋,当然、遇到特殊情况也可与产权人继续保持租赁关系,不同情况不同对待,产权形式的多样化更适用于不同收入群体,更宜于使租赁双方满意。

这样一来、一目了然。购买一套价值相对较高的公房等于拿到了拥有私有房屋的“通行证”,通过拆迁安置(一般为异地),达到拥有一套属于自己房子的目的。我们不妨做个计算,比如:在老城区购买了20平方米公房,花了25000元,住了一、二年后拆迁,安置地址在北二环外。根据“细则”规定每户在原面积基础上首先增加8平方米,由城墙内安置到二环外每户可增加20平方米,只要再按市场价购买几平方米,就可安置一套50多平方米的小两居。而通过产权调换以及市场价值换算,该住户最多再拿出3、4万元即可拥有自己住房。一套50多平方米的单元房只需花费不到7万元,以较低价值通过拆迁安置换得较高价值、具备住宅基本功能的全产权房屋,虽然投入的时间、精力较多,这在寸土寸金的都市里,相对低收入家庭是非常划算、非常值得的------节省的支出,不亚于赢得的利润,既然如此,何乐而不为呢?

【4】------ 关于城中村的房屋


最近,西安一手房市场房价涨得非常厉害,而且,市场上几乎没有现房。上月,一个紧靠公园的盘子开盘,均价竟叫到4600,且“僧”多“粥”少根本不能满足需求,让人大惑不解:西安人真得很有钱?

与之相呼应的二手房市场却一片死寂:房价依然高挺,交易依然寥寥。已经有一部分中介耐不住冷淡关门大吉。

一手房不跌反涨给人们造成“过了这个村、没有这个店”的感觉,追涨杀跌间还是反映出市场中的刚性需求。二手房的交易萎缩则与“营业税”、“个税”有着直接关联,还有近似于一手房的价格也将目标客户推向一手房市场,不论一手、二手,不论居住投资,市场需求确实庞大。

有需求的人总是不停的关注着房地产市场,售楼中心、报纸、电视、中介公司等,我的几位朋友就是这样。前几天有人就拿着售楼传单及报纸找到我,让我帮助把关。看了感觉实在便宜,都在900左右,心里感觉:又是城中村改造。这个感觉并非对城中村有偏见,实在是西安城中村改造项目合法的太少,大多拿个“批文”就开始卖房,让人怎能放心?

后来、朋友回来告诉我,却如我言。那么,城中村的房子到底能不能买?明确地说:还是应该具备“五证”方可放心购买。这位朋友无房住,压根对我的这种说法不赞同,但还想让对风险进行评估。也真难为他,毕竟无房,且手头也不宽裕。只好用一个实例来说明:三年前一个朋友要结婚,女方要求买新房,他踏遍中介没有找到合适房子,三番五次向我咨询,后来咬牙要买了同是城中村改造的“XX新村”的房子,当时均价1200。近期听说这个项目已经通过相关部门审批,“五证”也逐步在完善,二期的预计售价为2600元/平方米。

咋一听,这套房子三、四年内就翻了一番,朋友更是按捺不住。其实,如果真如他所言就不止是只翻了一番。商品房在开发前,首先要将土地过户到开发商名下,土地的使用年限就开始计时,所以、所有商品房虽然使用年限为70年,几乎没有人可真正享受到70年。城中村改造项目,由于前期建设多为非法,土地使用性质没有转变,土地证也就无法过户到开发商名下。购房人不论使用了多少年一直没有实际计算房屋使用年限,而从开发商将耕地或宅基地转变成住宅用地时,才能将土地证过户到自己名下,从这个时候才开始计算土地使用年限,所以,那位朋友受益可见一斑,这点自然成了销售城中村项目时最有利的说辞。

说了这些仿佛是在给城中村“拉拖”,连自己也拿不定该不该让朋友出手。联想到以前有些城中村项目建成后,由于没有相关手续,水、电至今没有着落,正常使用根本无从谈起。还有在建的项目被相关部门喊停,甚至被强制拆除等等,遇到这些,损失谁来赔偿?利益怎么保障?谁又对此长了“前后眼”呢?此时、套用一句话算作对城中村项目(当然是手续不全的项目)的概括“城中村项目是把双刃剑”!

【5】------------ 拆迁安置房屋更名问题


近来,有许多客户来公司咨询关于拆迁安置房买卖后的办证问题。无一例外,这些客户都是早几年购买了拆迁安置房,并办理了“更名”手续的,如今小区统一办证,开发商竟要重复收取所谓的“过户费”,听后感觉不爽,想说道说道。

90年代初期,市政府为改善城区低洼棚户区居民的居住环境,每年都将低洼棚户区的改造列为为市民办理的“十大”好事之列,通过拆迁改造就地安置的原则达到提高这类地区居民居住环境、生活品质的目的。经过十八个月的建设,统一分配。分配房屋时将居民持有的“拆迁安置协议书”换成了“房屋分配证明”,或“临时房产证”。每到这个时候,便有部分居民因分期付款应将余额缴清,有些人就将多余出来的一套房屋变现,卖出后补缴剩余房款。

这样一来,市场上就出现了没有正式的“房产证”而先行出售的现象。这个现象是当时市场环境、条件所决定的,所以也就应运而生了针对这种情况的“房屋分配证明”或“临时房产证”的“更名”现象。应该说特定条件下的问题应该有特别的解决方法,这种交易在当时流行甚广。

如果严格按照相关法规,没有取得产权证的房屋是不能上市交易的,但由于我市房地产二级市场起步较晚,加之当时几乎没有供普通百姓选择的小规格房屋,造成市场供求矛盾不协调,所以,大家将目光投向了这些刚刚落成不久、没有正式“房产证”、价格低廉的拆迁安置房,一时、这类房屋走俏中介市场,广受普通百姓欢迎。

政策对无证房屋交易虽规定,但却难掩市场有效供给不足的“软肋”,“捉襟见肘”间也就顾不上那些规定。所以,当时人们心中对产证只是模糊的认识。一般买卖双方经中介公司撮合后,签定房屋买卖契约,在******办理买卖契约公证,然后在房屋所在的开发机构办理房屋“更名”手续,交纳一定数额的手续费后,“房屋分配证明”便转移到了买房人名下,从而完成了交易。开发机构会承诺:将来与居民同等对待,既统一办理房产证时可直接办到自己名下,这样从根本上解除了买方的心里负担,这种特定条件下的“更名”手续成了保障交易安全的“定海神针”,受到市场认可。

然而时过境迁,近期一个安置小区统一办证时打破了居民原有的宁静:办证时对已经“更名”后的业主重复收取“过户费”令人难题费解。业主们不明其中缘由,请开发机构说明重复收费原因,回答令人啼笑皆非:“国六条”规定对房屋居住不足五年进行交易的应征收5.5%的营业税。好一个光冕堂皇的理由!

这实际是一起打着国家政策旗号,变相赚取业主钱财的勾当,为了使这种行为合法化竟不惜“拉大旗、做鼓皮”,当初收取了手续费,过后又重复收取出尔反尔,不择手段。对购买这类房屋的业主而言,主动权在开发机构那边,如果不缴,对不起、不办!一下子就被“冷冻”起来。因有相关法规约束,所以在某种程度上没有办法进行维权,所以在今后购买房屋的同时还应特别注意有无产权证,只有具备产权证,才能合法地维护自己的权益。

【6】-----由办理产证引发的纠纷

今年年初,城北某小区开始办理产权证,业主J先生前去交纳办证费用时遭到拒绝,原因是因为J先生作为业主代表,带领小区众业主在维权时与开发商发生纠纷。小区物业先是拒办房产证,接着帖出收房通知,欲将房屋无偿收回,后又因此停了J先生房间的水电达四个月之久,致使业主一直无法入住本属于自己的房屋。

这件事情的由来还得从头说起:该楼盘销售规划为28层,主体封顶时业主们发现小区靠里面二栋楼悄悄增高了一层,加之开发商没有按合同日期交付房屋,引起广大业主不满。延期交房问题因有合同制约很快解决,楼房加高一事却迟迟得不到答复。交房后又不断有问题暴露出来,业主们曾将问题列出14条之多。其中比较突出的问题是:未经验收私自交房;楼房无故增高;承诺的24小时热水没有兑现;楼梯间没有按承诺铺设地砖等。

如此之多的问题是不是开发商刻意而为,不得而知。但在业主与开发商不断交涉的漫长的一年当中问题没有得到丝毫解决,不难看出开发商是否认真对待出现的问题。众所周知,开发商与业主本应是鱼水关系,所谓鱼儿离不开水、水不能没有鱼,诺大的水塘如果没有鱼儿,势必会因缺乏生机而成为一潭死水。如果说楼房在施工中难免出现一些问题,那么开发商只要认真对待并切实地负起责任,一切问题都会迎刃而解。而相对业主来说,只要将问题解决,将心中疑虑打消、将安全隐患消除,其最终目的还是安居,并非要弄得鱼死网破。而作为为业主服务的物业公司,此时应该全力以赴居中调停双方争端,将问题落到实处。可这里的物业公司颠倒了业主与自己的“身份”,颠倒了雇佣与被雇佣的关系,助纣为虐沆瀣一气并指鹿为马---- 将停水停电解释为受业主委托,这个“业主”不是J先生,而是开发商。用物业公司人员的话讲,他们是受开发商的授权。虽然J先生交了房子首付款,但没过户,直至现在房产证上的户主依然是开发商的名字。依照法律,房产证上的名字是谁,谁就是业主,他们物业就对谁负责。简直是一派胡言! 买卖双方在平等条件下签定的合同受《合同法》保护,难道业主的首付款及银行按揭是开发商支付的不成?

安居方能乐业,业主们倾其积蓄购买了属于自己的房子,因质量问题在与开发商、物业办交涉迟迟得不到解决,不得已今年3月,J先生向西安市仲裁委员会以商品房买卖合同纠纷为由,递交了书面仲裁申请。但就在仲裁委员会受理此案期间,小区物业管理者竟然将他房子的水电全停了,而且一停就是四个月,这样怎能让业主们安居乐业呢?

近年来,由商品房质量问题引发的投诉一直高居不下,其中大多数开发商都能知错就改不计前嫌,与业主和平共处。有极少部分进入司法程序后得到解决。不论什么形式只要最终能够将问题圆满解决,就是可行之路。而像上述开发商遇到问题不是积极地与业主代表磋商、补救、解决,而是极尽手段进行打压,从拒不履行合同、拒绝办理房产证、无偿收回房屋到停水停电,所作所为南辕北辙,完全背离了正常的轨道。这些无视法律、在执行合同的过程中严重违约、存在商业欺诈、对业主打击报复、涉嫌侵权的做法只能将开发商与业主的鱼水关系拖向僵局,或火上浇油,无益于问题的解决,这样的行为背离了“代表广大群众的根本利益”的宗旨,与构建和谐社会的初衷相去甚远。

得道多助、失道寡助,只有能够严格履行合同承诺、虚心接受消费者合理意见、建议并切实改过的开发商必将受到消费者的追捧与爱戴。反之则只能被唾弃、受到大家谴责!面对如此的开发商我们不禁要问:是谁给你这样的权利让你等置法律于不顾?置媒体的报道于不顾?置消费者的权益于不顾?玩火者必自焚,请牢记这句忠告。

【7】--------- 关于二手房按揭中放贷问题的构想

去年年底,粮油悄无声息地涨价了,闻听后,一直没有引起重视。直到今年年初参加某网站网络年会,一开发商阐述房价必涨的原因时方有感触,他讲:在粮油涨、水电费涨、工资涨、土地使用费涨的情况下,房地产的每一个环节都在涨,房价怎么能不涨呢?看来,去年的房价真成了昨日黄花了。

房价在不停地涨,大家心里都明白,都在盘算着在房价飞涨的同时怎样实现自己“居者有其屋”的愿望。这里一部分人选择租房,一部分选择购买一手房、或经济适用性住房、城中村等,另外一部分则选择用按揭形式购买二手房。用大家普遍的一句话说,现在看着贵了点,但10年以后呢?是啊,就按去年西安商品房涨幅4.49%推算,不难看出10年后的房价会是什么样子。在这样的背景促使下二手房按揭业务也在默默间热了起来。但在通过对二手房按揭业务流程观察一个阶段后,感觉其中存在一些问题需要利益各方研究、探讨,以期将按揭这个新的购房形式在实际的运用中趋于合理、成熟、直至流畅起来,以达到买卖双方满意、促进交易成功。

中介在买卖成交前,首先会同银行人员实地查看待成交房屋状况,然后持“产权证”到“产籍中心”核档,在确认该房无任何纠纷的同时,出具“产权证明”报送银行审批。银行批复后买卖双方到“交易中心”办理过户手续。此时,买方按约定支付卖方30%-40%的首付款。一个月后中介领取新产权证后,在评估机构做该房的评估报告,在保险机构做该房按揭保险,然后将产权证送往“抵押登记科”,办理“他项权利证”,将“他项权利证”交回银行,银行则会在之后的一周内将其余款项打到卖房者帐户上,至此,按揭购房过程完毕。

以上是用按揭方式购买二手房的全部过程,细数下来快的需要37天,慢的则可达2个月。如果每一个买房卖房的人都能明白这样的程序,就会对房款余额“回笼”的时间有所认识,同时也会认可,如果不明白就会出现必须“一手交钱、一手交房”的问题,这样就给靠提供信息咨询的中介出了难题--- 一手托两家毕竟没有注入现金。此时,如果业主不能直接拿到全部房款,直接就会影响房屋的交易。的确,传统交易中因为没有银行参与,一般都是一次性付款,所以,不存在还要等待30-40天才能收回全款的情况,这对卖房人是一个挑战,也是一个考验。因为,围绕着房屋中介出现的问题太多了,什么卷款潜逃、什么一房多卖等等问题着实令消费者难以放心,由此产生的不信任直接制约了中介机构的业务拓展,尤其是二手房按揭业务的拓展,对中介机构做大做强也产生了严重地制肘。

怎么办?为了生存只有“垫资”!“垫资”是指中介将银行在过户后、取得产权证后才能支付给卖房人房款余额提前支付给房主,这样的行为虽解决了当时的问题,但因“垫资”又产生了“服务”费,无形中增加了购房者的负担。在相关部门对这个现象没有明确态度的同时,我们不妨先商榷之,怎样才能确实有效地理顺这个问题呢?解铃还需“系铃人”!一套房子走完按揭过程,有银行人员的现场勘察,有评估机构的评估报告,有保险机构的按揭保险,有中介机构的按揭担保,等于将该房屋已置于“保险箱”中,银行一直在坐收渔利,几乎没有任何风险。换句话说,即便是买方不能按时还贷,还有保险和担保机构来担负相应责任。部分银行已将发生本息逾期的二手房在采取强制拍卖时,担保机构必须做为竟买人作为合作的条件之一。所以,银行对缓解目前按揭放贷滞后现象的改观有义不容辞的责任,而且很有必要。

我构想:在整个按揭过程中,银行信贷人员与中介一起实地勘察完房屋,报银行批复。批复后信贷人员与中介一起去“产籍中心”核档,拿到“产权证明”,再一同参与到过户全过程,在领取“交易中心”的“收件单”时,即发放贷款。这样,由银行信贷人员全程跟踪、参与房屋从初审到交易的整个环节当中,剔除了相互之间不信任或造假环节,全程透明、阳光,不留死角,有利于二手房按揭业务的健康发展,银行全程参与增加了二手房交易的透明度,增加了客户的可信度,对提倡公平、公正、诚实信用,提倡中介品牌化经营起到促进作用。

整个二手房按系统宛如一个庞大的机器,需要各方共同努力以保证它正常运转。各方只要齐心去呵护、润滑它,而不是相互制肘、拆台或行使各自的权利分解它,就可以达到一个共赢的目的,为了这个共同的目的,我们没有理由不去努力!我们相信:只要真诚就会赢得信任,只要诚信就会赢得尊重。这个构想站在市场角度以人为本,以市场的需求为准入点操作简便宜于实践。如果能够成功运用,一可缓解买方与中介方的资金压力,避免无谓支出,减轻各方资金压力;二可树立银行的威信,对促进二手房交易起到推进作用。

【编后】:李连源系陕西建祥物业管理公司总经理、西安万人购房团团长,在业界有数十年的行业经验,其博客中不乏精彩论述以及经验之谈,是行业内不可多得的精英人才,也是本人的挚友。偶聚之时,倾听其经典之论不可胜数,多有心得焉。本文比较系统的从实际出发,阐述了房产证方方面面的问题,值得业内人士学习,也值得关注此类问题的朋友学习。

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